Caso práctico 110

Con fecha 30 de julio de 2010, don Julio San Martín Olave, casado en régimen de sociedad conyugal y la sociedad D&P Limitada, representada legalmente por doña Francisca Durán López, celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble de propiedad de esta última, ubicado en calle Los Guindos 3415, comuna de Macul. Las partes acordaron como precio de la compraventa, la suma de $80.000.000 -, que se pagaría con un 50% al contado, a la fecha de la promesa, y el saldo mediante el pago íntegro de las obligaciones económicas que la promitente vendedora mantenía con el Banco Santander. Acordaron, asimismo, que tan pronto el promitente comprador obtuviera la cancelación de los créditos por parte de la entidad bancaria, se celebraría el contrato de compraventa. Una vez que el promitente comprador obtuvo la cancelación por parte del banco, exigió a la promitente vendedora la suscripción inmediata del contrato prometido. Esta última, se negó a celebrarlo señalando que el contrato de promesa era inexistente, al no contener un plazo o condición que fijara la época de celebración del contrato prometido. En subsidio, alegó que el contrato era ineficaz, porque a la fecha de promesa, el inmueble se encontraba afecto a una prohibición de celebrar actos y contratos a favor del Banco Santander.

PREGUNTAS

1. Indique qué importancia le asigna usted al régimen de bienes bajo el cual se encuentra casado el promitente comprador.
2. Refiérase a la validez del contrato de promesa en este caso.
3. Si usted es consultado por el promitente comprador, ¿qué le recomendaría en defensa de sus intereses?
4. ¿Qué efectos jurídicos produce la forma en que se acordó el pago del precio?
5. Indique si la prohibición de celebrar actos y contratos a favor del banco afecta la validez del contrato de promesa celebrado. Fundamente su respuesta.

Caso práctico 109

Olga Sánchez Arteche era propietaria de un inmueble ubicado en Loncoche, el cual no se encontraba inscrito Un grupo de personas, pertenecientes a la misma familia, encabezados por José Coñoepan Flores, se apoderó violentamente del inmueble y lo retuvo por la fuerza, reclamando derechos ancestrales, sin que Olga Sánchez lograra recuperarlo. El inmueble permanecía en manos de José Coñoepan, desde Marzo del año 2000, en parte por desidia de Olga Sánchez y sus abogados y en parte por la nula asistencia que le brindaba la autoridad, no obstante las reclamaciones públicas que formulaba Olga Sánchez a través de los medios de comunicación. Así las cosas, los mandatarios de Olga Sánchez dedujeron una demanda reivindicatoria en contra de José Coñoepan y demás integrantes de su familia, pidiendo la restitución del inmueble y la reparación de los daños causados por la explotación y el uso por los usurpadores. José Coñoepan y sus familiares se defendieron alegando que era poseedores del inmueble por más de 10 años, razón por la cual habían adquirido el dominio conforme lo disponía el artículo 2510 del Código Civil, que Olga Sánchez había perdido la posesión según lo señalaba el artículo 726 del Código Civil, y que ellos eran los únicos dueños por títulos ancestrales que formaban parte de la historia de la Región de la Araucanía.

PREGUNTAS

1. Señale qué calidad jurídica atribuye Ud. a Olga Sánchez Arteche.
2. Señale qué calidad jurídica atribuye Ud. a José Coñoepan Flores.
3. Indique qué importancia tiene el hecho de que el inmueble no estuviera sometido al régimen de posesión inscrita y si ello implica la pérdida de derechos.
4. Indique si, a su juicio, José Coñoepan Flores y sus familiares adquirieron el inmueble por prescripción.
5. Indique si deben considerarse los títulos ancestrales que invoca José Coñoepan.

Caso práctico 108

Don Rigoberto Encina Orrego celebró un contrato con Adalberto Fuentes Fuenzalida, el 2 de Enero de 2001, mediante el cual el primero se comprometió a vender, transferir y enajenar al segundo un bien raíz, ubicado en la Comuna de La Reina y destinado a habitación Para estos efectos se fijó como precio la cantidad de $130.000.000 que se pagarían con $30.000.000 al momento de suscribirse el contrato de promesa y el saldo en cuatro cuotas anuales de $25.000.000 cada una a contar de la fecha de transferencia del dominio. Las partes convinieron que el contrato estaba subordinado al hecho de que el abogado del comprador - Adalberto Fuentes Fuenzalida - aprobara los títulos del inmueble, lo cual debía ocurrir antes del 2 de Marzo de 2011. Para el caso que no se celebrara el contrato la parte culpable pagaría una multa por los daños causados en favor del otro contratante, ascendente a $30.000.000, sin perjuicio de demandar mayores daños y gastos. Llegada la fecha convenida el abogado no entregó pronunciamiento alguno sobre los títulos de la propiedad y requerido al efecto, señaló que se le había extraviado la carpeta en que se estaban archivados de modo que le había sido imposible practicar el encargo. Ante esta situación Rigoberto Encina demandó a Adalberto Fuentes, alegando que debía pagársele la multa convenida, debía ejecutarse el contrato forzosamente y pagarse, además, los otros daños experimentados, tales como costos por concepto de arrendamiento, multas con una empresa que se encargaría de remodelar el inmueble y otros. Adalberto Fuentes se excepcionó diciendo que la condición establecida en el contrato había fallado por culpa de un tercero - su abogado - por cuyos hechos él no era responsable.

PREGUNTAS

1. Señale qué requisitos deben concurrir para que el contrato celebrado entre Rigoberto Encina y Adalberto Fuentes genere una relación jurídica válida.
2. Señale si Rigoberto Encina tiene derecho a reclamar la ejecución forzosa del contrato prometido.
3. Indique sobre quién recae la responsabilidad por el hecho de no haberse celebrado el contrato de compraventa: sobre Adalberto Fuentes Fuenzalida, sobre su abogado o sobre ambos y, en tal caso, si ella es solidaria o conjunta.
4. Indique qué aconsejaría Ud. a Adalberto Fuentes, especialmente atendido el hecho de que pagó la cantidad de $30.000.000 al celebrarse el contrato de promesa.
5. Señale si tiene derecho Rigoberto Encina Orrego a cobrar a Adalberto Fuentes los demás gastos en que incurrió a consecuencia de la celebración de este contrato.

Caso práctico 107

Venicio Opazo Armendáriz, era titular de una merced de agua para la bebida y el regadío, ascendente a 5 litros por segundo, la cual debía extraerse de un pozo ubicado en el predio “Los Castaños" de la Provincia del Limarí. Gumersindo Troncoso Ávila, propietario del predio en que se ubicaba la fuente, resolvió impedir la entrada al inmueble de Venido Opazo Armendáriz, alegando que éste carecía de todo derecho para ingresar a su predio y ejecutar obras destinadas a extraer el recurso hídrico. Señaló al respecto que, si bien reconocía la existencia de la merced, ella no podía explotarse sin su consentimiento. Ante esta situación, Venido Opazo demandó la existencia de una servidumbre de tránsito para llegar hasta el pozo y de acueducto para conducir las aguas de regadío hasta su predio. Fundó su derecho en la posesión de la merced que había sido otorgada hacía más de 8 años y en el hecho de haber explotado el pozo durante el mismo período sin oposición. Gumersindo Troncoso Ávila, alegó, por su parte, además de la inexistencia del derecho, que las servidumbres de tránsito no era susceptible de ganarse por prescripción y mucho menos la de acueducto en este caso, ya que nunca se había ejecutado trabajo alguno a este respecto.

PREGUNTAS

1. Señale si para explotar la merced de agua de que es titular Venicio Opazo es necesario el consentimiento de Gumersindo Troncoso.
2. Indique si Venido Opazo es poseedor de la servidumbre de tránsito y acueducto por el hecho de haber extraído las aguas durante 8 años sin oposición de Gumersindo Troncoso.
3. Señale qué recomendaría Ud. ante esta situación.
4. Indique si puede, en el presente caso, constituirse servidumbre en favor de Venicio Opazo para la explotación del pozo.
5. Precise en qué consiste una servidumbre de tránsito y de acueducto, sus características y la importancia de estas últimas.

Caso práctico 106

Don Juan Alberti Guzmán, constituyó usufructo en favor de Felipe Angurta y Rigoberto Encina Durán, sobre el predio agrícola “Caracoles” ubicado en Santa Cruz, con fecha 10 de Agosto de 2010 Se especificó en el título que el primero de ellos gozaría del usufructo por 5 años a partir de 1 de Enero de 2011, y el segundo por 10 años una vez extinguido el primer usufructo. Se especificó, además, que estos usufructos se daban en pago de obligaciones contraídas por Juan Alberti Guzmán para con cada uno de los usufructuarios, las cuales se especificaban y se declaraban extinguidas en virtud de esta dación en pago. Asimismo, se liberó a los usufructuarios de rendir caución de conservación y restitución y se declaró que los usufructos subsistirían por los plazos convenidos, en el evento de que falleciera cualquiera de los usufructuarios, pero en carácter de comodato. El 14 de Febrero de 2011 falleció Felipe Anguita, procediendo a ocupar el predio sus herederos por el plazo que faltaba. Juan Alberti Guzmán transfirió sus derechos la Sociedad Anguita Hnos. Limitada, quien los adquirió con el gravamen respectivo. En Marzo de 2011 la Sociedad Anguita Hnos. reclamó el predio señalando que el usufructo se había extinguido. La sucesión de Felipe Anguita alegó que había sucedido al causante en todos sus derechos y, entre ellos, el usufructo dado en pago de obligaciones exigibles. Por su parte, Rigoberto Encina señaló que no cabía la extinción, ya que las partes habían estipulado expresamente la continuidad del usufructo en caso de fallecimiento. Además, ambos anunciaron que en el evento de privárseles del usufructo, interpondrían acciones judiciales por evicción de la cosa dada en pago.

PREGUNTAS

1. Señale qué valor asigna la ley a estos usufructos y si es posible disponer que ellos, a la muerte de los usufructuarios, se transformarían en comodato.
2. Indique si puede darse un usufructo en pago de obligaciones pendientes.
3. Indique qué valor asigna la ley a la estipulación conforme la cual los usufructos subsisten en el evento de que muera cualquiera de los usufructuarios.
4. Señale qué habría ocurrido si Felipe Anguita hubiere fallecido antes de 1 de Enero de 2011.
5. Indique si puede la sucesión de Felipe Anguita y Rigoberto Encina ejercer la acción de saneamiento de la evicción en el evento de que se le prive del usufructo.