Caso práctico 048

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Don Rigoberto Morán Faúndez compró en el mes de Marzo de 2005 una casa habitación a don Norberto Fuenzalida Moreno, fijándose como precio la cantidad de $76.000.000 que se pagaron con el 50% al contado y con el 50% a tres años plazo en una sola cuota, sin intereses. La propiedad se entregó materialmente al momento de inscribirse el dominio a favor del comprador a su entera satisfacción. Como se incurriera en un error en los deslindes del inmueble y las partes convinieran en extender en un año la obligación de pagar el 50% del precio pendiente, se otorgó una segunda escritura en Abril de 2007, la cual fue también debidamente inscrita en el Conservador de Bienes Raíces. Don Rigoberto Morán Faúndez hipotecó el bien raíz en favor del Banco BCI por un crédito ascendente a $33.000.000 que destinó al aumento de capital de una sociedad en la cual era socio.

En el mes de Abril de 2009, don Norberto Fuenzalida Moreno dedujo demanda en contra de don Rigoberto Morán Faúndez por lesión enorme, sosteniendo que el justo precio del inmueble ascendía a la cantidad de $235.000.000 según se desprendía de los antecedentes que acompañaba al juicio. Afirmaba, además, que el precio convenido debía calcularse aplicando una tasa de descuento, ya que la cantidad de $38.000.000 que correspondía a la cuota de precio pendiente, se pagaría en el plazo de cuatro años sin intereses, lo cual implicaba que esta cantidad era aún inferior a su monto nominal. Tan pronto se notificó la demanda en el mes de Mayo de 2009 el abogado de don Rigoberto Morán Faúndez le recomendó enajenar el inmueble a un primo del cual era socio en un negocio de venta de repuestos industriales y fijar como precio la cantidad de $78.000.000 y alegar la prescripción de la acción de nulidad por lesión enorme.

Ud. es consultado por don Norberto Fuenzalida Moreno sobre:

PREGUNTAS

1. Si la acción de lesión enorme se halla prescrita o está vigente.
2. Si don Rigoberto Morán Faúndez debe vender el inmueble a su primo y socio en la cantidad de $78.000.000 y, tal caso, qué efectos se producirían.
3. Qué precio debe considerar el Juez para calcular si existe lesión enorme y si debe aplicar una tasa de descuento para determinar el valor de la cuota pendiente.
4. Qué debe hacer don Rigoberto Morán Faúndez si se declara nulo el contrato por sentencia judicial ejecutoriada, para no perder la propiedad de inmueble.
5. En el evento de que se declare nulo el contrato por lesión enorme si ello afecta a la hipoteca constituida en favor del Banco BCI.




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